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大廈整合推廣方案
作者:shuijinyu 時間:2005-2-18 字體:[大] [中] [小]
~~大廈整合推廣方案
一、 廣告總體策略
廣告在樓盤的營銷過程中占有非常重要的位置,成為市場營銷的重要組成部分,因此,在對樓盤進行廣告宣傳的過程中,應該重視宏觀的市場環(huán)境,結合實際情況開展廣告活動。由于XX市場小戶型的火爆局面,因此本案的廣告宣傳尋求以最低的成本,形成最熱的銷售狀況,達到最大的收益。
二、階段劃分:籌備期、開盤期、強銷期、持續(xù)期、掃尾期
1、籌備期: 售樓部內部及外部裝修、樓盤模型、售樓部內展板、銷控表等。
① 籌備期是樓盤銷售比較重要的時期,所以這一階段應以大篇的報紙廣告為主,以適當的軟性新聞為輔,現階段主要是準備好開盤所需用品。(具體的廣告實施細則見下表)
②宣傳用品:圍墻展板、樓書、宣傳單、銷售資料、服裝、辦公用品、臨時客戶接待中心、禮品等銷售宣傳用品準備。(在一個月內完成)
③特別建議:
a. 由于該樓盤屬于爛尾樓重建工程,所以在籌備期間(最好是開盤前30天)開發(fā)商應在樓盤架空層修建一個規(guī)模較大的售樓部。在建造售樓部之前,為網絡一部分客戶,因此決定在樓盤附近建立一個臨時客戶接待中心。
b. 樣板房應在開盤前建立(最好與售樓部裝修同步進行),設立專門的看房通道,建議樣板房做在第3層。這樣既可以方便客戶看房,提高銷售率,也可以給購房者一種直觀的印象;提升樓盤的知名度,還可以彌補樓盤建筑結構的不足。
c. 因該樓盤提供小戶型酒店公寓式管理,所以建議開發(fā)商加緊聯(lián)系過硬的、有實力的而且有過酒店公寓式管理經驗的物業(yè)管理公司提前進駐該盤,提供叫醒、代請保姆、洗衣、兒童看護、美容、送餐、代定書報、收發(fā)信件、維修、清潔、商務等相應的星級服務。
d. 開發(fā)商應提前提供的資料:(應在售樓人員進場的前幾天提供)
小區(qū)詳細規(guī)劃及總平面圖
可規(guī)劃用地面積
占地面積
總建筑面積
建筑密度
容積率
綠化率
規(guī)劃戶數
機動車停車位
會所
裝修配置
配套設施等相關技術指標等
施工圖紙、結構圖紙及其他所有相關圖紙
商品房住宅質量保證書
商品房住宅質量說明書
“五證”復印件
制作展板、樓書、宣傳單的必備資料
籌備期開發(fā)商具體提供的以下物品:
沙盤模型、具代表性單戶模型、樓盤效果圖、戶型效果圖
注明:以上籌備期所須的準備工作需要在開盤前的一個月完成。
2、籌備期:在籌備期的廣告宣傳主要是以軟性新聞報道為主,以報紙大版面廣告為輔,其目的在于造勢?紤]到目標客戶群大部分為白領階層,這一階層SOHO族居多,因此建議采用網絡、手機短信等高科技方式,告知潛在客戶,還可以在比較有名的房地產網站上登出樓盤信息(如:億房網、武漢房產等),目的在于通過大量的市場前奏,釋放樓盤信息,塑造產品形象。
籌備期促銷手段:
籌備期間,建議在樓盤的銷售上可以采取前100名的登記者可享受到優(yōu)惠政策。
具體形式:可采取出售金卡或銀卡的方式,購買者可享受到100元/㎡的房價優(yōu)惠。
2、開盤期:好的開盤對項目非常重要,開盤前須在媒體上進行立體化的媒體廣告轟炸,并且為了烘托開盤的熱烈氣氛,版面也必須夠大、夠醒目,達到迅速聚集人氣的效果,另外還加上軟文廣告炒作,將開盤氣氛推到頂點。具體建議在《楚天都市報》、《~~晚報》欄目和《~~日報》、《~~晨報》欄目上發(fā)布廣告,因為報紙這類媒體對樓盤的風格和周邊的環(huán)境等情況介紹非常詳細,對樓盤的銷售起到直接的效果。它與軟文廣告互相配合,形成立體廣告效果,廣告效果將非常良好。(具體的廣告實施細則見下表)
開盤期間促銷方式:
① 考慮到該盤位于XX繁華地XX市政府旁,影響力比較大,所以建議舉辦一次開盤酒會式的新聞發(fā)布會。
具體形式:邀請市區(qū)領導和業(yè)主、準業(yè)主出席,并請市區(qū)領導發(fā)表演講,還要力邀多家煤體進行大力宣傳?紤]到自助餐的氛圍十分融洽,而且我們的營銷人員可在餐會中與其中的客戶 進行進一步的交流,提高簽約率,然后通過隨后各界媒體的炒作來達到擴大項目知名度的效應。
② 由于本項目的客戶群大多是年輕人,可以在購房者中舉辦一次抽獎活動。
具體形式:中獎的購房者可免費到海南旅游。
3、強銷期:進入強銷期后的廣告主題不再是主題形象廣告,而更側重于項目具體情況的詳細介紹和促銷活動的宣傳,并及時通報銷售情況,促使客戶前來購房,廣告形式也主要以 大塊欄目廣告為主。
在此階段,宣傳單、樓書也要根據銷售情況不斷設計印刷,并聘請銷售人員派發(fā)宣傳單,爭搶有效客源。
4、尾盤期:在此階段,宣傳單、樓書也要根據銷售情況不斷設計印刷,并聘請銷售人員派發(fā)宣傳單,爭搶有效客源。
三、廣告具體實施細則
1、 廣告投放重要媒體:《~~日報》、《楚天都市報》為主,《~~晨報》、《~~晚報》為輔,充分利用投放信息較高的媒體組合,向潛在客戶傳遞關于樓盤的特色信息,投入頻率高,版幅較大,內容詳盡,形成一種全方位而強有力的廣告攻勢,在開盤期間聚集超強的人氣,為接下來的銷售打下基礎。
2、報紙廣告具體安排如下:
時間 | 報紙廣告投放計劃 | 費用 |
內 部 認 購 期 | 內部認購期的廣告多以引導性為主,力求造成懸念,吸引市場注意,逐步擴大項目的知名度,因此在此階段的廣告投入的密度不必太大,但版面一定要求要大,要有視覺沖擊力,我們準備主要在《~~日報》、《楚天都市報》、《~~晨報》上間歇性的發(fā)布整版或半版的廣告,再輔以幾篇半版的軟性文章。之所以會選擇以上幾大媒體是因為《~~日報》作為黨報,有固定閱讀層面,而且閱讀群體層次較高,中高檔樓盤在《~~日報》上發(fā)布廣告的效果一般都很理想,而《楚天都市報》是武漢發(fā)行量最大的報紙,閱讀群體巨大,廣告效果也非常理想,因此我們對項目的廣告宣傳將主要集中在這兩大媒體上,另外可在《~~晚報》上少量投入。此外,考慮到目標客戶群大部分為白領階層,這一階層SOHO族居多,因此建議采用網絡、手機短信等高科技方式,告知潛在客戶,還可以在比較有名的房產網站上登出樓盤信息(如:易房網、武漢房產等)目的在于通過大量的市場前奏,釋放樓盤信息,塑造產品形象。 | 35萬左右 |
開盤強銷期 | 開盤期對項目的銷售是非常重要的,開盤前須在媒體上進行立體化的媒體廣告轟炸,并且為了烘托開盤的熱烈氣氛,版面也必須夠大、夠醒目,達到迅速聚集人氣的效果,另外還加上軟文廣告炒作,將開盤氣氛推到頂點。 具體建議在《楚天都市報》、《~~晚報》欄目和《~~日報》、《~~晨報》欄目上發(fā)布整版的廣告,因為報紙這類媒體對樓盤的風格和周邊的環(huán)境等情況介紹非常詳細,以及對樓盤的銷售起到直接的效果。它與軟文廣告互相配合,形成立體廣告效果,廣告效果將非常良好。 | 45萬左右 |
持 續(xù) 強 銷 期 | 這一階段將延續(xù)上兩個階段廣告的余熱,趁熱打鐵,依舊以大、中幅報紙廣告投放為主,投放頻率將繼續(xù)降低,但要保證投放的質量以及主題。主題還是以上一階段的主題繼續(xù)延伸。投放媒體依舊是以《~~晚報》、《~~晨報》、《楚天都市報》與《~~日報》為主。但也不需要像開盤強銷期那樣使用整版轟炸,這一時期主要以半版的廣告為主。 | 30萬左右 |
掃尾期 | 尾盤的廣告投入就相對要少一些,主要是戶型推薦、優(yōu)惠活動宣傳的小塊廣告。 | 10萬左右 |
總計 | 120萬元 |
以上許多具體實施問題需依實際情況雙方共同協(xié)商,另做具體調整,有不當之處敬請斧正,進一步完善。
TEL:52797856 E-mail:shuijinyu@sina.com